Amendement 168 — visant la relance et la décentralisation du logement

L’objectif du présent amendement est de revoir entièrement l’obligation de construction de logement sociaux imposée à certaines communes dans le but de rendre son processus plus décentralisé en mettant le dialogue local au cœur du dispositif. La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), promulguée en décembre 2000, visait à encourager la construction de logements sociaux en France pour répondre à la crise du logement. Aujourd’hui, cette législation apparaît peu efficiente, dépassée et ne produit pas les effets attendus. De plus, de nombreuses communes sont condamnées injustement de manière disproportionnée à payer de lourdes amendes à l’État, alors même qu’elles n’ont pas les moyens et les opportunités de construire davantage, faute d’offre foncière : appliquer les mêmes règles et objectifs à plus de 1000 communes aux contextes différents relève d’une vision purement technocratique et dogmatique. Aggravée sous le quinquennat de François Hollande, la loi SRU peut être perçue comme une entrave à la libre administration des communes comme nous l’avons exprimé dans notre proposition de loi N° 516 du 5 avril 2024. Aujourd’hui, seuls les élus locaux, disposant de la connaissance fine de leur territoire, peuvent penser un aménagement équilibré qui répond à leurs enjeux spécifiques. Au bout de près de 25 ans d’application, il est nécessaire d’adopter une approche plus nuancée et plus flexible, s’attaquant aux véritables causes de la crise du logement. Nous souhaitons faire primer la chaîne de l’habitat que tout maire s’évertue à mettre en place sur son territoire en mettant fin aux frilosités à construire. Les maires cherchent à travers l’adoption de documents de planification urbaine à concrétiser une vision d’avenir pour leurs villes, en préservant et valorisant le patrimoine bâti et naturel tout en garantissant un développement urbain raisonnable, mesuré et équilibré. Nous devons sortir du centralisme étatique qui fait fi de toute anticipation (en termes de financement des écoles, des transports et des services publics pour les nouveaux habitants) et implique en outre des conséquences majeures en termes de marché du logement, pénalisant les classes moyennes. Afin de proposer une alternative à ce constat, il faut adapter le dispositif sans exonérer les communes de toute obligation, tout en adoptant une vision différenciée pour les encourager. Le contrat de mixité sociale et le couple maire‑préfet doivent donc « devenir la clef d’une application différenciée et partenariale de la loi » comme l’indique le rapport de la mission d’évaluation de Mesdames les Sénatrices Dominique ESTROSI‑SASSONE et Valérie LÉTARD sur la loi SRU du 19 mai 2021. Il s’agit de mettre en place un cadre contractuel inédit pour réconcilier les enjeux de mixité sociale avec les enjeux de développement des territoires. Nous souhaitons baser le nouveau dispositif sur le Programme Local de l’Habitat, outil d’évaluation et de programmation au service des communes, qui prend en compte non seulement les contraintes règlementaires applicables aux communes, détaillées dans notre proposition de loi, mais aussi les réalités de terrain, topographiques et économiques, contraignant les communes. A travers cet amendement, nous souhaitons changer de paradigme, en passant d’une logique de gestion par stock à une logique de gestion par flux. Les municipalités d’aujourd’hui et de demain ne doivent plus être comptables des choix municipaux d’hier, mais seulement être responsables des politiques de mixité sociale qu’elles décident elles‑mêmes de mener. La sanction ne doit donc plus se reposer sur le stock de logements sociaux de la commune, qui prend en compte aveuglément les retards du passé, mais bien sur le flux de logements sociaux construits en fonction du nombre total de logements à réaliser pour l’avenir. Le présent amendement impose donc une part obligatoire de logements locatifs sociaux (LLS) à réaliser sur tout le territoire d’un EPCI dans le cadre du PLH. Un certain pourcentage des logements prévus par le PLH en six ans devra être des LLS, et cette part sera calculée selon le nombre de LLS manquant pour satisfaire la demande dans l’EPCI, pondérée en fonction du taux d’effort de réalisation de LLS au sein de l’EPCI durant les six années précédentes. Enfin, chaque commune de l’EPCI obtiendra un objectif de la part du PLH de sorte que la somme des objectifs permette d’atteindre la part de LLS obligatoire. Les contrats de mixité sociale (CMS), à raison d’un contrat par commune, conclus pour six ans entre l’État (représenté par le Préfet) et les communes (représentées par les Maires), deviennent le droit commun et constituent un cadre d’engagement et d’exécution de l’objectif individuel de chaque commune. Ils sont négociés et conclus dans un délai de six mois, et une commission départementale peut servir de médiateur si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord. Le CMS reprend l’objectif de la commune et précise la typologie des logements à réaliser en tenant compte de taux d’équilibres (le Préfet pouvant déroger à ces taux sur demande du maire) imposés par la loi. Il comprend également des annexes précisant des informations pour chaque projet participant à la réalisation de l’objectif individuel de la commune, qui serviront de base au préfet pour décider si la commune qui n’a pas atteint son objectif doit être carencée et sanctionnée. Enfin, le CMS liste les engagements de l’État pour accompagner la commune vers la réalisation de son objectif. Le CMS se décline en deux périodes triennales : pour chaque période, il décline un sous‑objectif qualitatif et quantitatif de LLS de sorte que la somme de ces deux sous‑objectifs permette d’atteindre la typologie de LLS convenue au préalable entre le préfet et le maire. Au terme de chaque période triennale, le préfet vérifie que la commune a bien réalisé le nombre et le type de LLS pour remplir son sous‑objectif ou son objectif de fin de contrat et s’il estime qu’elle doit être sanctionnée, il engage la procédure de carence et arrête à sa suite une somme qui sera prélevée chaque année durant trois ans sur les ressources fiscales de la commune. Désormais, cette somme est calculée proportionnellement en fonction du nombre de LLS non‑réalisés par rapport au nombre total devant être réalisés : plus cette part est importante, plus la sanction sera importante. La somme à prélever annuellement pourra être déduite des montants engagés par la commune en faveur des logements sociaux, comme actuellement.