Révision de la taxe foncière

La base d'imposition des impôts directs locaux – taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties (TFPB, TFPNB), taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et cotisation foncière des entreprises (CFE) – est déterminée à partir de la valeur locative. La méthode de détermination de la valeur locative varie suivant la nature du local, le législateur ayant distingué trois catégories de locaux : les locaux d'habitation, les locaux professionnels et les établissements dits industriels. La valeur locative des locaux d'habitation est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. À chaque local de référence, est associé un tarif d'évaluation (exprimé en €/m2 pondéré) reflétant le marché locatif à la date de référence du 1er janvier 1970 pour la métropole. Le montant des valeurs locatives 1970 a été actualisé en 1980 à l'aide de coefficients définis pour chaque département. Les valeurs locatives ont depuis été revalorisées tous les ans par application d'un coefficient fixé au niveau national par la loi de finances de l'année et, à compter de 2018, en vertu du dernier alinéa de l'article 1518 bis du code général des impôts (CGI), d'un coefficient correspondant à l'évolution des prix à la consommation. Poursuivant l'objectif de révision des valeurs locatives, l'article 146 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a engagé celle relative aux locaux d'habitation afin d'actualiser les bases d'imposition des locaux d'habitation à partir d'une valeur qui reflète la réalité du marché locatif. Cette révision se déroulera en deux étapes : une révision initiale, reflétant la situation actuelle, et un dispositif de mise à jour permanente des évaluations, permettant de prendre en compte au fur et à mesure les évolutions du marché locatif. La révision des valeurs locatives des locaux d'habitation reprendra les grands principes mis en œuvre pour la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP), fondés principalement sur trois paramètres départementaux (secteurs, tarifs, coefficients de localisation) déterminés en fonction de la consistance des locaux et du niveau des loyers. L'ensemble du calendrier de mise en œuvre de cette révision a été reporté de deux ans par l'article 106 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 puis récemment de trois ans par l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 afin de tenir compte des travaux préparatoires supplémentaires nécessaires pour une meilleure fiabilisation des bases d'imposition actuelles, ainsi que de l'éclairage apporté par l'intégration de l'actualisation sexennale des valeurs locatives des locaux professionnels, prévue au 1er janvier 2027, qui permettra d'identifier des simplifications ou des améliorations préalablement au lancement de la campagne de collecte des loyers prévue en 2028. Dans le cadre des débats du projet de loi de finances pour 2026, la proposition d'une révision « au fil de l'eau » qui consisterait à actualiser la valeur locative lors de chaque cession de local d'habitation a fait l'objet de plusieurs amendements qui ont tous été rejetés. En effet, une telle méthode ferait coexister durablement deux catégories différentes de bases d'imposition et présenterait un risque constitutionnel de rupture d'égalité entre les contribuables. Par ailleurs, la complexité de la mise en œuvre d'une telle procédure nuirait à la lisibilité et à l'acceptabilité de la réforme pour les contribuables. Toutefois, conscient de la désuétude des bases d'impositions des locaux d'habitation et de la nécessité d'amorcer cette révision, le ministère de l'action et des comptes publics a annoncé, lors des débats tenus à l'Assemblée nationale le 14 janvier 2026 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, que des travaux de réflexion visant à substituer aux valeurs locatives la valeur vénale de ces locaux pouvaient être conduits, dans une perspective de simplification des procédures. Sans remettre d'emblée en cause la méthode de révision prévue par la loi et dans l'intervalle qui court jusqu'à l'échéance de la campagne déclarative de 2028, cette piste de la valeur vénale mérite d'être préalablement affinée, simulée et analysée afin d'en mesurer les effets redistributifs et la faisabilité opérationnelle.