Protection de l'acquéreur face aux constructions et surfaces non déclarées

M. Lionel Duparay interroge M. le ministre de la ville et du logement sur la protection des acquéreurs de biens immobiliers confrontés, après la vente, à la découverte d'irrégularités urbanistiques ou fiscales imputables au précédent propriétaire. Plusieurs situations mettent en évidence les conséquences particulièrement importantes que peut supporter un acquéreur lorsqu'il découvre, postérieurement à la signature de l'acte authentique, que la consistance réelle du bien acquis ne correspond pas aux autorisations d'urbanisme ou aux surfaces déclarées. En matière d'urbanisme, un acquéreur peut ainsi découvrir qu'une extension, une annexe ou une modification du bâtiment a été réalisée par le précédent propriétaire sans autorisation ou en méconnaissance de celle délivrée. Lorsqu'il souhaite par la suite entreprendre lui-même des travaux, il peut alors se trouver dans l'obligation de régulariser préalablement la situation administrative de constructions qu'il n'a pourtant pas réalisées, voire être empêché de mener son projet lorsque cette régularisation s'avère impossible au regard des règles d'urbanisme applicables. Une difficulté comparable existe en matière fiscale. Lorsqu'une surface créée par le précédent propriétaire n'a pas été correctement déclarée, le nouvel acquéreur peut être conduit à rectifier lui-même la consistance du bien auprès de l'administration fiscale et à supporter pour l'avenir les conséquences fiscales d'une omission dont il n'est pas l'auteur. Ces situations sont d'autant plus problématiques lorsque les irrégularités n'ont pas été clairement portées à la connaissance de l'acquéreur avant la vente. Celui-ci peut alors découvrir, une fois propriétaire, un véritable passif urbanistique et administratif attaché au bien, alors même que cette information aurait pu être déterminante dans sa décision d'acquérir, de négocier différemment le prix ou de renoncer à l'opération. Les recours susceptibles d'être engagés contre le vendeur ou les professionnels tels que les notaires intervenus dans la transaction supposent par ailleurs fréquemment des expertises et des procédures longues et coûteuses, tandis que l'acquéreur demeure immédiatement confronté aux conséquences administratives et financières de l'irrégularité. Il lui demande donc si le Gouvernement envisage de renforcer la sécurisation des ventes immobilières, notamment par une meilleure information préalable de l'acquéreur sur la concordance entre les constructions existantes, les surfaces déclarées et les autorisations d'urbanisme délivrées. Il lui demande également si pourrait être étudiée la création, préalablement à la vente de certains biens, d'un « état de situation urbanistique », permettant d'identifier les principales autorisations délivrées ainsi que les éventuelles irrégularités connues de l'administration. Enfin, il souhaite connaître les mesures que le Gouvernement envisage afin d'éviter que les conséquences administratives, fiscales et financières de travaux irrégulièrement réalisés ou de surfaces non déclarées par un précédent propriétaire ne reposent, en pratique, sur l'acquéreur de bonne foi, notamment lorsque celui-ci doit régulariser la situation pour pouvoir réaliser de nouveaux travaux sur son bien.