Plus-value immobilière des personnes physiques - Cession à un aménageur

Le 7° du II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit, sous certaines conditions, une exonération en matière de plus-values immobilières en faveur des cessions de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens réalisées par des particuliers au profit d'organismes en charge du logement social. L'article 9 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 a étendu cette exonération aux cessions réalisées par des particuliers au profit de tout cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux, mentionnés aux 3° et 5° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition. Dans ce cas, l'exonération de la plus-value est déterminée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Ainsi, le bénéfice de l'exonération prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI n'est pas limité aux seuls constructeurs et promoteurs. Toute personne, quelle qu'elle soit, qui s'engage à réaliser et à achever des logements sociaux, peut faire bénéficier le cédant de l'exonération de plus value au prorata de la surface de logements sociaux qu'il sera effectivement amené à réaliser. La condition de réalisation de logements sociaux par le cessionnaire constitue la justification même de l'exonération qui vise à renforcer l'offre de ces logements. Si cette condition n'est pas exigée en cas de cession à un organisme en charge du logement social, cette différence résulte de l'objet même de ces organismes, qui est par hypothèse la réalisation de tels logements. En outre, et concernant certains aménageurs publics, au nombre desquels figurent les établissements publics fonciers et d'aménagement mentionnés à l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme, ou encore la société Foncière Publique Solidaire, mentionnée au I de l'article 141 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances rectificative pour 2006, les contribuables qui leur cèdent un immeuble peuvent bénéficier, jusqu'au 31 décembre 2020 et sous certaines conditions, d'une exonération totale de plus value immobilière en application du 8° du II de l'article 150 U du CGI. Pour ce faire, l'aménageur public ou la société s'engage alors à céder, selon le cas, dans l'année qui suit ou dans les trois années suivant son acquisition, l'immeuble concerné à certains organismes en charge du logement social. Enfin, afin d'encourager la libération du foncier au sein des zones les plus tendues du territoire en termes de logements, l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 a mis en place un abattement exceptionnel en matière de plus-values immobilières. Cet abattement est applicable, sous conditions, aux cessions de terrains bâtis ou non bâtis précédées d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique de vente signée, et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020, au sein des zones A et A bis. Le bénéfice de cet avantage fiscal est ouvert au contribuable qui cède à un cessionnaire, quel qu'il soit, qui s'engage à réaliser et à achever des logements neufs, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition du bien, sous condition de densification. Le taux de cet abattement est de 70 % de la plus-value nette imposable et peut être porté à 85 %, dès lors que le cessionnaire s'engage par ailleurs à réaliser majoritairement des logements intermédiaires ou sociaux. La loi de finances rectificative pour 2017 a, par ailleurs, prévu une évaluation de l'abattement exceptionnel au 1er septembre 2020 par la remise d'un rapport au Parlement. Pour toutes ces raisons, compte tenu du nombre de dispositifs incitatifs déjà existants en faveur du logement social en matière de plus-values immobilières et de leur champ d'application suffisamment large, il n'est pas envisagé d'apporter de nouvelles modifications à ces régimes.