Réparations locatives à la charge du propriétaire

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que sont à la charge du locataire, les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le principe selon lequel le locataire doit réaliser les réparations locatives connaît plusieurs cas d'exonérations. A ce titre, le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations lorsque celles-ci sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, le cas fortuit ou encore la force majeure et les vices de construction. S'agissant de la vétusté, qui est souvent sujette à interprétation, l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale la définit comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Des grilles de vétusté en fonction de la durée d'occupation d'un logement sont établies par certains accords collectifs et peuvent servir de référence. Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée et de sortie constitue une étape importante dans la location d'un logement. Un document écrit établi contradictoirement décrit l'état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu'il comporte. A défaut d'état des lieux, le logement est présumé avoir été délivré en bon état, sauf si le locataire en apporte la preuve contraire. Un délai de dix jours suivant la date de l'état des lieux d'entrée permet au locataire de demander au bailleur de le compléter pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et le juge si le litige n'a pas pu être réglé par une procédure de conciliation. En tout état de cause, le locataire entrant n'a jamais à assumer la charge des réparations locatives que le précédent locataire aurait dû réaliser et qui ont été consignées dans l'état des lieux d'entrée.